Betriebskosten sind alle Kosten, die dem Eigentümer/Vermieter durch das Eigentum oder bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes laufend/wiederkehrend entstehen. Im Sprachgebrauch unterscheidet man warme und kalte Betriebskosten.
Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zu Ihrer Mietsache. Sollte Ihr Anliegen nicht dabei sein, nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf. Unser Service-Team hilft Ihnen gerne weiter.
Betriebskosten sind alle Kosten, die dem Eigentümer/Vermieter durch das Eigentum oder bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes laufend/wiederkehrend entstehen. Im Sprachgebrauch unterscheidet man warme und kalte Betriebskosten.
Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung
Alle übrigen Kosten, z. B. Kosten der Kaltwasserver- und -entsorgung, Kosten der Müllbeseitigung, Grundsteuer, Versicherungsprämie etc. Der Katalog der Betriebskosten ist in §2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt.
Die vereinbarte Miete OHNE kalte und warme Betriebskosten ist die Nettomiete.
Die Brutto(kalt)miete enthält alle Betriebskosten mit Ausnahme der warmen.
Eine Bruttowarmmiete wird nicht vereinbart, da die warmen Kosten anteilig nach dem Verbrauch abgerechnet werden müssen. D. h., die Heizkosten müssen in jedem Fall gesondert als Vorauszahlung ausgewiesen werden (vgl. Heizkostenverordnung).
Die Vorauszahlung ist ein kalkulierter Betrag zur Deckung der zu erwartenden Betriebskosten und ist neben der Nettomiete zu zahlen.
Die Vertragsparteien können entweder eine Pauschale oder eine Vorauszahlung für die Betriebskosten vereinbaren. Über die vom Mieter geleistete Vorauszahlung muss der Vermieter jährlich abrechnen (§556 Abs.3 S.1 BGB). Der Zeitraum, über den ab-
gerechnet wird, darf nicht länger sein als ein Jahr.
Der Vermieter hat 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, die Abrechnung zu erstellen (§556 Abs. 3 S.2 BGB). Die Frist ist gewahrt, wenn die Abrechnung rechtzeitig beim Mieter zugegangen ist.
Beispiel: Die Betriebs – und Heizkostenabrechnung für 2009 muss spätestens bis zum 31.12.2010 beim Mieter eingehen.
Insgesamt gibt es 17 verschiedene Betriebskosten gemäß §2 der Betriebskosten-verordnung:
Grundsätzlich nicht umlegbar sind Kosten, die nicht laufend wiederkehren, wie z. B:
Der Aufteilungsmaßstab ist in erster Linie der vereinbarte Maßstab, z. B: die eigene Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche (dies gilt auch, wenn nichts vereinbart ist).
Kabelgebühren können/müssen aber nicht wohnungsweise oder anschlussweise, Wasser kann auch nach Köpfen umgelegt werden.
Die Harry Gerlach Wohnungsunternehmen GmbH teilt die Betriebskosten regelmäßig gemäß dem jeweiligen Wohnflächenverhältnis auf. Kabelgebühren werden gewöhnlich pro Nutzer (wohnungsweise) und das Wasser nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet. Die Miete/Gebühren für Kaltwasserzähler werden wiederum pro Kopf umgelegt.
Ein prozentualer Anteil der Kosten (zwischen 50% und 70%) wird nach dem erfassten Verbrauch (lt. Zählerstände), die übrigen Kosten werden nach dem Verhältnis Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche verteilt.
Je nach Gebäudeart werden Heizkostenverteiler ggf. Wärmemengenzähler und Wasserzähler (für Warm- wie Kaltwasser) abgelesen.
Die Ablesetermine werden durch Aushang und/oder persönliche Benachrichtigungskarte der ablesebeauftragten Firmen rechtzeitig bekannt gegeben
Es gibt maximal zwei angekündigte kostenlose Termine, werden beide nicht wahrgenommen, ist entweder ein für den Mieter kostenpflichtiger Termin zu vereinbaren oder der Verbrauch wird nach §9a Heizkostenverordnung geschätzt.
Ein etwaiger Nachzahlungsbetrag ist spätestens 1 Monat nach Zustellung der Nebenkostenabrechnung auszugleichen.
Die Zahlung ist als Einmalbetrag oder in Raten möglich, wobei letztere schriftlich beantragt werden müssen.
Die auf Basis der Betriebs-und Heizkostenabrechnung geänderten Vorauszahlungsbeträge sind ab dem 1.1. des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats fällig.
Beispiel: Die Abrechnung wird am 24.05.2009 zugestellt Fälligkeit/Zahlung der neuen Vorschussbeträge am 01.07.2009.
Die Kaution/Mietsicherheit dient als Sicherungsmittel für alle aus dem Mietvertrag herrührenden Schulden des Mieters, soweit dies auch als Sicherungszweck im Mietvertrag vereinbart oder vom Mieter nachträglich genehmigt wurde.
Die Kaution darf maximal den Betrag von drei Nettokaltmieten umfassen und kann in Form einer Barkaution oder eines verpfändeten Sparkontos erfolgen. Gesetzlich ist die Erbringung in Raten zulässig.
Ist das Mietverhältnis beendet und hat der Mieter seine Mietsache (Wohnung) zurückgegeben, wird die Kaution/Mietsicherheit zurückgezahlt.
Dem Vermieter wird von den Gerichten und der Rechtsprechung eine Überlegungs- und Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses gebilligt. Gesetzlich gibt es bislang keine Regelung.
Der Vermieter darf einen Teil der Kaution zur Abdeckung erwarteter Nachzahlungs-
beträge aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen zurückhalten.
Dieser Betrag wird als Abrechnungsreserve bezeichnet und richtet sich meistens nach den letzten Abrechnungen und den zu erwartenden Kosten.
Ist die Kaution/Mietsicherheit (in bar) eingezahlt worden, wird sie zzgl. Zinsen und abzgl. Kapitalertragsteuer auf ein vom Mieter genanntes Konto überwiesen.
Die Mahnung ist eine Zahlungserinnerung des Vermieters, die den Mieter auffordert, die vereinbarte Miete pünktlich zu erbringen.
Grundsätzlich ist die Miete spätestens bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen, nach Ablauf dieses Tages, befindet sich der Mieter auch ohne Mahnung automatisch in Verzug.
Da die Mietzahlung eine Leistung ist, die nach dem Kalender bestimmt ist (§286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), ist eine schriftliche Mahnung abkömmlich, dient aber Beweiszwecken und Darlegung der zusätzlichen Kosten.
Zahlungserinnerungen werden von der Harry Gerlach Wohnungsunternehmen GmbH zu Monatsmitte versandt.
Bitte tragen Sie Sorge, dass Ihre Miete rechtzeitig bei uns eintrifft, da Mahnungen Bearbeitungsgebühren erzeugen.
Unter bestimmten Voraussetzungen stellt der Zahlungsverzug des Mieters eine erhebliche Vertragsverletzung dar, welche dem Vermieter das Recht gibt, dem Mieter fristlos das Mietverhältnis/die Wohnung zu kündigen.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§543 BGB) ist begründet, wenn der Mieter:
Es ist daher irrelevant, ob der Mieter einen Monat zahlt, einen Monat nicht zahlt und dann wieder zahlt.
Bei der ordentlichen fristgemäßen Kündigung muss der Kündigende immer eine Kündigungsfrist einhalten, d. h., erst mit Fristablauf wird der Kündigungstermin wirksam. Diese Frist gilt auch, wenn dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht (z. B. bei Tod eines Mieters) zusteht.
Für eine fristlose (=außerordentliche) Kündigung muss keine Kündigungsfrist eingehalten werden (§543 BGB). Sie wirkt sofort, wenn sie begründet ist, z. B. wenn vertragliche Pflichten erheblich verletzt werden.
Die Kündigung muss schriftlich (E-Mail oder Fax genügen nicht) mit persönlicher Unterschrift von allen im Mietvertrag genannten Mietern fristgerecht eingehen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt nach § 573c BGB drei Monate.
Beispiel: Wenn ein Mieter zum 30.11. eines Jahres kündigen möchte, muss die Kündigung zum 30.08. des Jahres beim Vermieter eingehen.
Für den Vermieter verlängert sich diese Frist, wenn das Mietverhältnis schon einige Jahre besteht, und zwar nach 5 und 8 Jahren um jeweils 3 Monate, also auf maximal 9 Monate.
Die Kündigung ist zulässig, wenn sie spätestens am 3. Werktag (Samstag ist ein Werktag!) beim Vermieter eingeht. Ist ein Samstag der dritte Werktag, so zählt dieser nicht mit, d. h., die Frist läuft erst am Montag um 24 Uhr ab.
Beispiel: Ein Mieter möchte zum 31. Juli kündigen. Die Kündigung muss er dem Vermieter bis zum 3. Mai zugänglich gemacht haben. Ist der 3. Mai ein Samstag, so kann der Mieter noch am Montag kündigen. Wird die Kündigung aber erst am Dienstag (6. Mai) zugestellt, kann das Mietverhältnis erst zum 31. August enden.
Sie erhalten eine schriftliche Kündigungsbestätigung von uns.
Wird ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, endet dieser bei Nichtverlängerung mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Eine Kündigung muss nicht ausgesprochen werden. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses kann nur aus wichtigem Grund erfolgen (außerordentliche Kündigung).
Bei Vereinbarung einer Mindestvertragslaufzeit muss diese abgewartet werden bevor ordentlich und fristgemäß gekündigt werden kann, d. h. frühestens drei Monate vor Ablauf der Mindestlaufzeit. Eine außerordentliche Kündigung ist in den gesetzlich zulässigen Fällen ebenfalls jederzeit möglich.
Unter bestimmten Voraussetzungen stellt der Zahlungsverzug des Mieters eine erhebliche Vertragsverletzung dar, welche dem Vermieter das Recht gibt, dem Mieter fristlos das Mietverhältnis/die Wohnung zu kündigen.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§543 BGB) ist begründet, wenn der Mieter:
Es ist daher irrelevant, ob der Mieter einen Monat zahlt, einen Monat nicht zahlt und dann wieder zahlt.